Intérêts Privés du janvier 2006

Recouvrement des impayés

Assurance « loyers impayés »

Présentée comme une garantie efficace et autonome, l'assurance « loyers impayés » n'est pas si aisée qu'il y paraît à mettre en oeuvre.

L'assurance « loyers impayés » est un mode de garantie marginal parmi les bailleurs qui gèrent leur bien en direct : seuls 10 % y ont recours (contre 50 % des bailleurs qui confient leur bien à un professionnel). à partir de 2006, les primes versées seront totalement déductibles des revenus fonciers.

Indemnisation partielle

La prise en charge couvre le loyer, les charges récupérables, les dégradations, une aide à la procédure (frais d'avocat et de justice) et parfois la vacance entre deux locataires.

Délai de carence. La garantie intervient parfois après un certain délai prévu au contrat, généralement de trois ou quatre mois.

Limitée. Les contrats comportent des clauses permettant à l'assureur de limiter le montant de sa garantie : plafonds de garantie (par mois ou par locataire), durée de prise en charge (de 18 à 36 mois) ou encore période de franchise (par exemple, les deux premiers mois de loyer impayés sont exclus).

Procédure contraignante

Pour pouvoir se tourner vers l'assureur, le bailleur doit démontrer qu'il a tenté, sans succès, de récupérer les loyers.

Mise en demeure. Dès le premier impayé, il est tenu d'adresser au locataire une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, et ce, dans le délai prévu au contrat.

Commandement de payer. Certains assureurs imposent, en outre, de recourir dans le même délai à un huissier de justice afin qu'il délivre un commandement de payer les sommes dues, dans un délai de deux mois. Les frais d'huissier sont généralement pris en charge par l'assureur.

Déclaration du sinistre. Si le locataire reste silencieux (75 jours après le premier terme impayé, par exemple, soit 15 jours et 2 mois), le sinistre doit être déclaré à l'assureur par l'envoi d'une lettre recommandée dans un délai qui ne peut être inférieur à 5 jours ouvrés. Si le retard est dû à la force majeure, la garantie joue (c. ass. art. L. 113-2).

Paiement sur justificatif. Le paiement est effectué sur justificatif demandé par le contrat d'assurance : copie du bail, décompte des sommes dues, copie des lettres de rappel, commandement de payer, etc.

Les assureurs sont très exigeants sur la solvabilité des locataires. Ils ne proposent leur contrat qu'aux bailleurs présentant de « bons locataires » justifiant de ressources regulières et fournissant une caution.