Immobilier

Accession à la propriété

comment optimiser le prêt à taux zéro ?

Petit prêt accordé sous conditions de ressources, le PTZ devient intéressant lorsqu'il est bonifié par les collectivités locales.

Prêt sans intérêt, le PTZ est réservé, sous conditions de ressources, à ceux qui acquièrent leur résidence principale, que ce soit un logement neuf ou ancien.

Il est délivré par quasiment toutes les banques et peut donc être demandé en même temps qu'un prêt classique.

Son ouverture, en janvier 2005, aux achats dans l'ancien, l'a rendu plus attractif. En 2006, ce sont 240 000 ménages qui en ont bénéficié, à la grande satisfaction des pouvoirs publics. Et pourtant, la constitution d'un dossier de PTZ relève parfois d'un parcours du combattant.

Réservé aux primo-accédants

Pour bénéficier d'un PTZ, il ne faut pas être déjà propriétaire de sa résidence principale, ni l'avoir été dans les deux années précédant l'offre de prêt.

Justificatifs. La condition de non-propriétaire doit être justifiée par la production de quittances de loyer des 24 derniers mois. Pour les jeunes jusqu'alors logés chez leurs parents, une attestation de domiciliation de ces derniers est admise. Mais attention, cette dérogation à la règle est appliquée strictement. Pas question de fournir l'attestation de sa grand-mère ou de son oncle.

Exceptions. Sont dispensés de remplir la condition de non-propriété :

- les personnes titulaires d'une carte d'invalidité se trouvant dans l'incapacité d'exercer une profession ;

- les bénéficiaires d'une allocation adulte handicapé, ou d'une allocation d'éducation spéciale ;

- les victimes d'une catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu inhabitable leur logement.

Accordé sous conditions de ressources

Deuxième condition à remplir pour bénéficier d'un PTZ : justifier de revenus inférieurs à un plafond qui varie en fonction de la zone géographique et de la composition de la famille. Ces plafonds sont consultables sur « www.interetsprives.com », rubrique « Plus sur le Net ». Par exemple, en zone A (région parisienne, Genevois français, Côte d'Azur), les revenus ne doivent pas excéder 64 875 € pour une famille de cinq personnes (44 425 € en zone B ou C, c'est-à-dire dans le reste de la France) et 31 250 € pour un célibataire (23 688 € en zone B).

Avis d'imposition demandé. Les revenus pris en compte sont ceux retenus dans le revenu fiscal de référence. Le demandeur de prêt doit donc fournir un avis d'imposition établi à son nom. Il s'ensuit que le jeune rattaché fiscalement à ses parents pendant la durée de ses études ne peut obtenir un PTZ l'année ou il commence à gagner sa vie. De même, celui qui part travailler à l'étranger devra attendre pour déposer une demande.

Année de référence. Pour les offres émises entre le 1^er janvier et le 31 mars, le revenu fiscal pris en compte est celui de l'année N - 2 ; pour celles émises entre le 1^er avril et le 31 décembre, celui de l'année N - 1. Si ce dernier n'est pas encore établi, il sera demandé une déclaration sur l'honneur.

Montant doublement plafonné

Le montant du prêt ne peut excéder un double plafond :

- 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans et concourant au financement de l'opération ;

- 20 % du coût de l'opération (30 % en zone urbaine franche - ZUF - ou sensible - ZUS) dans la limite de plafonds, là encore, fixés en fonction de la taille de la famille, de la zone géographique et de l'âge du logement (neuf ou ancien ; voir « www.interetsprives ».com, rubrique « Plus sur le Net »). Ainsi pour une personne seule en zone A, le montant de prêt maximal est de 16 000 € dans le neuf et de 14 400 € dans l'ancien ; en zones B et C il est de 11 000 € dans le neuf et de 8 800 € (zone B) ou 8 250 € (zone C) dans l'ancien.

En cas d'achat en ZUF (zone urbaine franche) ou ZUS (zone urbaine sensible), les plafonds sont en outre majorés de 50 %.

Priorité au neuf. Le montant du prêt est plus élevé pour un achat dans le neuf que pour un achat dans l'ancien.

De plus, le prêt peut être majoré de 10 000 € à 15 000 € (selon la taille de la famille et la zone géographique) pour les acquisitions dans le neuf, faisant l'objet d'une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une collectivité territoriale (subvention, bonification de prêt, mise à disposition d'un terrain...). Le PTZ majoré reste réservé à ceux qui disposent de revenus inférieurs à ceux donnant droit au PTZ de base.

Complément. Certaines villes (Paris, Nantes, Toulouse...) ou départements (Hauts-de-Seine) proposent à leurs habitants un prêt gratuit qui peut compléter le PTZ. Généralement, il est exigé de justifier d'une résidence continue pendant une certaine durée.

Durée de remboursement. Elle varie de 6 à 22 ans et dépend des revenus de l'emprunteur. Plus les revenus sont élevés, plus la durée de remboursement est courte.

Location et PTZ En principe, le logement doit devenir la résidence principale de l'emprunteur dans l'année de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Sauf exceptions, il ne peut pas être loué tant que le PTZ n'est pas remboursé.  Si le logement est acquis en vue de la retraite - ce qu'il faudra justifier -, l'emprunteur dispose d'un délai maximum de six ans pour l'habiter. Pendant ce délai, il peut mettre son logement en location.  Le logement peut aussi être loué en cas de décès, divorce, dissolution de Pacs, invalidité ou incapacité reconnue, chômage de plus d'un an ou, enfin, mobilité professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 km.  Les conditions de la location sont strictement encadrées : - location nue ; - ressources du locataire inférieures au plafond applicable à l'obtention d'un PTZ ; - loyer annuel inférieur à 5 % du coût de l'opération, dans la limite d'un plafond révisé régulièrement (décret 2006-1790 du 23 décembre 2006).