Immobilier
Construction : des travaux à réaliser... sans faute La réglementation de l'urbanisme s'est allégée. Pour de simples travaux d'amélioration, souvent une déclaration prélable suffit. L'administration a un mois pour l'étudier.
Augmenter la surface habitable de sa maison, installer une piscine ou une véranda sont des travaux qui ne peuvent pas être réalisés sans formalités administratives. La plupart du temps, il faut se rendre à la mairie pour faire une déclaration préalable ou demander un permis de construire. De prime abord, la démarche paraît compliquée. Mais, avec l'aide des services techniques de la mairie, voire d'un professionnel, elle n'a rien d'insurmontable. Quoi qu'il en soit, il est dangereux de s'en dispenser au regard des risques encourus : condamnation à démolir, redressements fiscaux, difficulté à revendre...
Préparer sa Demande
Avant même de demander une autorisation administrative, il est indispensable de vérifier la faisabilité du projet au regard des règles d'urbanisme et de s'assurer qu'il ne portera pas atteinte aux droits des voisins.
Réglementation à connaître. C'est auprès des services techniques de la mairie que l'on peut connaître les règles d'urbanisme qui s'appliquent dans la commune. Le PLU, (plan local d'urbanisme) ou le POS comporte en effet, outre le zonage du territoire et le coefficient d'occupation des sols (COS), un règlement qui encadre les constructions : superficie minimale du terrain, desserte, aspect extérieur (formes, hauteurs, couleurs), distances à respecter, hauteur des clôtures, etc. En l'absence de PLU ou de POS, ce sont les règles du code de l'urbanisme qui s'appliquent, les cartes communales des petites communes, contrairement aux PLU des villes, ne comprenant pas de règlement d'urbanisme, mais le seul zonage du territoire.
Droits des voisins à respecter. Les travaux projetés, même réguliers au regard du droit de l'urbanisme, doivent en outre tenir compte des droits des voisins : pas question d'ouvrir une fenêtre sans respecter la distance minimale imposée par le code civil (1,90 m pour les vues droites, 0,60 cm pour les vues obliques) ou de construire sur un droit de passage. De même, en édifiant une construction qui prive le voisin d'ensoleillement ou de vue, on s'expose à une plainte en justice de sa part pour trouble anormal de voisinage (voir IP Suppl. 624).
Quelle Autorisation ?
La plupart des travaux d'agrandissement ou d'amélioration sont soumis au contrôle préalable de l'administration. Seuls y échappent certains travaux d'aménagement dans le logement.
Travaux hors contrôle. Les aménagements intérieurs n'ont en principe pas à être déclarés. Seules conditions : qu'ils ne touchent pas à l'extérieur du bâtiment, ne créent pas de niveau supplémentaire ou ne changent pas la destination du bâtiment.
Quant aux constructions nouvelles, elles ne sont dispensées de formalité que si elles sont d'une surface très faible : moins de 2 m2.
Déclaration préalable. Appelée « déclaration de travaux » jusqu'au 1er octobre 2007, date d'entrée en vigueur de la réforme du permis de construire, la déclaration préalable est exigée dans les cas suivants (code de l'urbanisme, art. R 421-9 et s.) :
- création de surface hors oeuvre brute (shob) supérieure à 2 m2 et inférieure à 20 m2 ; la shob est la surface des différents niveaux de plancher y compris les combles (aménageables ou non), balcons, loggias et toitures-terrasses ;
- transformation de plus de 10 m2 de shob en shon (surface hors oeuvre nette, correspondant à la shob dont on déduit les surfaces des combles, sous-sols, balcons, terrasses, garages et autres emplacements dont la hauteur sous plafond est de moins de 1,80 m) ;
- modification de l'aspect extérieur du bâtiment (ouvertures, ravalement) ;
- changement de destination du bâtiment (transformation d'un commerce en logement, par exemple).
Permis de construire. C'est la formalité exigée pour les opérations plus lourdes :
- création de shob de plus de 20 m2 ;
- changement de destination d'une construction s'il y a modification de la structure porteuse ou de la façade ;
- modification du volume de l'habitation accompagnée d'un percement ou agrandissement du mur extérieur.
obtenir l'autorisation
Qu'il s'agisse d'une déclaration préalable ou d'une demande de permis de construire, la demande doit être faite à la mairie du lieu de situation de la maison. Elle prend la forme d'un dossier à remplir que l'on peut, le cas échéant, télécharger sur Internet (www.service.public.fr) ou même remplir en ligne (www.equipement.gouv.fr).
Dépôt du dossier. Le dossier peut être préparé et déposé par le propriétaire lui-même ou son représentant (géomètre, architecte). Il doit être accompagné de nombreuses pièces dont la liste est communiquée avec le formulaire de demande : plans, photos, indication du nombre de mètres carrés de shon projetés, etc.
Pour éviter d'avoir à déposer un nouveau dossier après un refus, il est vivement recommandé de ne déposer son dossier qu'après avoir vérifié auprès de la mairie qu'il ne sera pas recalé.
Instruction. Un récépissé, remis lors du dépôt du dossier, indique le délai d'instruction : un mois en principe pour la déclaration préalable, deux mois pour un permis de construire. Le délai peut être prolongé dans certaines situations (lorsqu'en raison de la situation du bien, l'avis de l'architecte des bâtiments de France est obligatoire, par exemple). Dans le délai indiqué, l'administration vérifie que le projet respecte les règles d'urbanisme en vigueur ; depuis le 1er octobre dernier, elle ne contrôle plus toutes les informations données par le demandeur, comme la propriété du terrain, les plans ou la shon déclarée dans le projet... Mais le demandeur reste responsable de ses déclarations.
Les services techniques peuvent donner un avis favorable, ou l'assortir de conditions. À défaut de réponse, une fois écoulé le délai d'instruction, l'autorisation est considérée comme accordée sans réserves.
Affichage sur le terrain. Outre un affichage en mairie, un affichage de la déclaration préalable ou du permis de construire est obligatoire sur les lieux. Ses modalités matérielles (emplacement, taille du panneau...) sont strictement précisées et sa durée fixée à deux mois. Il s'agit d'informer les tiers, en particulier les voisins, de leur droit de contester en justice l'autorisation donnée, en raison du non-respect des procédures ou des règles d'urbanisme.
Travaux. Ils peuvent commencer dès l'autorisation, exprès ou tacite, accordée. Mieux vaut cependant attendre que le délai de recours des tiers soit expiré. Sans perdre de vue que le chantier doit impérativement démarrer dans les deux ans de l'autorisation (déclaration ou permis), faute de quoi celle-ci sera périmée. En cas de permis de construire, il est impératif de déclarer en mairie l'ouverture du chantier.
|
Les risques de l'illégalité
Construire sans autorisation est un délit, de même que réaliser des travaux non conformes au permis ou à la déclaration préalable. Les peines encourues (code de l'urbanisme, art. L. 480-4) sont lourdes :
- une amende pouvant aller de 1 200 € à 300 000 € avec un plafond de 6 000 € par m² construit illégalement ;
- le cas échéant, démolition et remise en état, éventuellement sous astreinte.
Le délit pénal, poursuivi par le ministère public - sur plainte d'un voisin ou au vu d'un P-V dressé par le maire -, est prescrit trois ans après l'achèvement des travaux.
De leur côté, les voisins peuvent agir en responsabilité, contre le propriétaire qui a violé une règle d'urbanisme, et leur a causé un préjudice. L'action - fondée sur l'article 1382 du code civil - doit être exercée devant le tribunal de grande instance, dans les dix ans après l'achèvement. Le juge statuera alors tant sur la démolition de l'immeuble que sur les dommages et intérêts.
Sur le plan administratif, une construction réalisée sans permis n'est pas régularisable. Toute nouvelle demande d'autorisation de construire (permis ou déclaration) pourra donc être refusée en raison de cette irrégularité.
En revanche, l'irrégularité résultant de la non-conformité d'une construction par rapport à une autorisation donnée est régularisable. Et au bout de dix ans, l'irrégularité est prescrite (code de l'urbanisme, art. L. 111-12).
|
|
Article paru le 05/2008
Droits de reproduction et de diffusion réservés © Groupe Revue Fiduciaire 2008. Usage strictement personnel. L'utilisateur du site reconnaît avoir pris connaissance de la licence de droits d'usage, en accepter et en respecter les dispositions. |
