Immobilier
Soyez comblé d'espace : aménagez votre grenier Les combles et greniers, qui servaient jusqu'à ces dernières années de débarras, se sont transformés en pièces à vivre : chambre, salle de sport, espace de jeux, bureau...
La transformation des volumes situés sous la toiture en pièce supplémentaire a permis à Lionnelle et Gilles M. d'augmenter la surface habitable de leur maison. À la naissance de leur 3e enfant, ils avaient envisagé d'acheter une maison plus grande. Mais les prix du marché immobilier les en ont dissuadés. Une solution s'est alors profilée : aménager leurs combles. C'est ainsi que pour 21 200 €, ils ont obtenu une pièce supplémentaire de 14 m² habitables.
Avant d'entreprendre l'aménagement de vos combles, un certain nombre de feux doivent passer au vert : acceptation de la copropriété ou conformité avec le règlement du lotissement, accord de la mairie, respect des droits des voisins.
être en règle
L'aménagement des combles nécessite un certain nombre d'autorisations.
Accord de la copropriété. S'il y a modification extérieure de votre logement (ex. : pose de fenêtres de toit), vous devez obtenir l'autorisation en assemblée générale des copropriétaires. Pour cela, adressez à votre syndic un projet détaillé des travaux envisagés en lui demandant de porter la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle. L'autorisation doit être accordée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10 juillet 1965, art. 25). Si cette majorité n'est pas obtenue, une seconde assemblée doit avoir lieu. La majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés sera alors suffisante (art. 24).
Respect du règlement du lotissement. Si votre maison fait partie d'un lotissement, consultez le cahier des charges ou le règlement du lotissement ou encore les statuts en cas de gestion par une association syndicale libre (ASL) afin de vérifier si ce genre d'agrandissement est autorisé.
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agrandissement sous contrôle
C'est le coefficient d'occupation des sols (COS) en vigueur dans votre commune qui va déterminer la superficie maximale de plancher que vous pouvez créer. Par exemple, si le COS de votre commune est de 0,35 et que votre terrain fait 400 m², la SHON constructible maximale sera de 400 x 0,35 = 140 m². Si votre projet dépasse cette limite, rien n'est perdu : allez consulter un architecte du Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE) de votre département (coordonnées sur www.fncaue.asso.fr), dont les conseils sont gratuits. Il pourra peut-être trouver une astuce qui, tout en respectant la réglementation, vous permettra de réaliser votre projet.
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Permis de construire ou simple déclaration ?
Si le plancher est existant et que vous vous contentez, par exemple, de transformer un grenier en salle de jeux, chambre... sans modifier l'aspect extérieur de votre maison, vous n'avez besoin d'aucune autorisation en dessous de 10 m² de SHOB (surface hors oeuvre brute) transformée en SHON (surface hors oeuvre nette, voir p. 28). En revanche, si l'aménagement des combles entraîne la transformation de 10 m² et plus de SHOB en SHON ou si vous souhaitez rajouter des fenêtres de toit, il vous faudra effectuer une déclaration préalable. On parle généralement, dans ce cas, de combles « aménageables ». « Attention toutefois, précise Vanessa G., responsable de l'urbanisme dans une ville d'Essonne, en matière d'arguments de vente, on emploie souvent, à tort, le terme de « combles aménageables » pour désigner la surface potentiellement exploitable située sous le toit mais où tout est à créer. »S'il y a besoin de « créer » un plancher à partir de ce qui n'est qu'un plafond de séparation des combles (dont la structure n'est pas prévue pour supporter un plancher), il est nécessaire de prendre en compte toute la surface au sol créée (qui correspond à la SHOB). Si celle-ci est supérieure à 20 m², vous devez déposer un permis de construire, sinon, une simple déclaration préalable suffit (voir p. 28).
En cas de contradiction entre le PLU (voir p. 27) et le règlement du lotissement ou la copropriété, c'est la règle la plus contraignante qui s'applique.
Depuis la nouvelle réglementation, il n'est plus nécessaire de joindre à votre dossier l'autorisation préalable de la copropriété ou de l'ASL. « Ce qui ne veut pas dire que vous ne devez pas solliciter leur accord. Mais simplement, la mairie n'est plus tenue de vérifier a priori que vous avez bien les autorisations nécessaires, explique Vanessa G., à la fois dans le but de simplifier la constitution du dossier pour les dépositaires et de raccourcir les délais d'instruction par la mairie et cela d'autant plus que l'absence de réponse dans les délais équivaut à un accord tacite ! »
Respecter les droits des voisins
L'autorisation délivrée par la mairie assurant que votre projet est en conformité avec les règles d'urbanisme ne vous dispense pas de tenir compte des droits de vos voisins.
L'aménagement des combles implique généralement le percement de fenêtres de toit (type Velux) ou encore la création d'une lucarne. Or, en pratiquant des ouvertures dans les murs ou dans la toiture, vous pouvez porter atteinte à leur intimité. Il vous faudra donc respecter une certaine distance par rapport à la propriété voisine (voir nos recommandations p. 27).
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N'oubliez pas d'informer l'assureur et les impôts
L'aménagement des combles créant une surface habitable supplémentaire, n'oubliez pas de le déclarer au titre de vos impôts locaux (voir p. 38). L'assureur doit également être averti de la modification de la construction afin d'adapter la police d'assurance aux nouvelles caractéristiques du bien assuré.
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Article paru le 05/2008
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