Intérêts Privés - N° 658

Immobilier

Investissement locatif : le « Robien » bientôt corrigé

La loi Robien sur l'investissement locatif sera à nouveau modifiée cet automne pour la deuxième fois. Certaines communes au marché locatif jugé insuffisant seront supprimées du dispositif.

Sur Internet, certains blogs font de ce sujet leur pain quotidien. La loi « Robien » a mobilisé journaux et télévisions pendant plusieurs mois avant l'été. Le ministère du Logement s'en est enfin saisi. L'article 15 de la loi de « Mobilisation nationale pour le logement » présentée au Sénat le 14 octobre prochain devrait modifier plusieurs mesures régissant l'investissement locatif. Ce dispositif permet aux acquéreurs d'un logement neuf de l'amortir sur 9 ans, en défiscalisant 50 % de sa valeur d'achat à condition de le louer comme résidence principale en respectant des loyers plafonds variables selon les régions.

Booster du marché neuf. Depuis sa mise en oeuvre en 2003, ce système a rencontré un grand succès auprès des investisseurs : en 2006, quelque 60 000 appartements et maisons ont été vendus sous ce statut, soit 50 % de la construction de logements collectifs neufs. Dans certaines villes comme Toulouse, ce taux atteignait 80 % ! Ce succès a ses revers, assez inquiétants pour exiger une réforme. Trop de logements ont été construits à la va vite n'importe où, vendus trop chers pour apporter à leurs acquéreurs la rentabilité promise. Un premier toilettage et une révision des plafonds de loyers en juillet 2006 n'ont pas suffi. Cette fois, certaines communes au marché locatif minuscule seront exclues du dispositif.

Une réforme Devenue necessaire

Mais, au fait, pourquoi faut-il corriger la loi Robien ? Les acquéreurs de la première heure n'ont pas à se plaindre et ne se font guère entendre. Ceux qui ont acheté en 2003 ou 2004 à des prix raisonnables dans des villes où existait bien un marché locatif ont même fait d'excellentes affaires : les plafonds de loyers étaient assez hauts (parfois plus que le niveau du marché local) pour assurer de bonnes rentabilités en gagnant sur tous les tableaux.

Trop de demandes. Le « hic », c'est qu'en quelques années, le succès de ce dispositif a attiré des prescripteurs de produits financiers qui l'ont vendu, massivement, au même titre que des contrats d'assurance-vie. Il n'était plus question d'acheter un appartement de trois pièces à Strasbourg ou à Montpellier et d'en attendre un certain loyer, mais de s'assurer une rentabilité financière, une économie fiscale et une plus-value.

Les dérives de la « défisc ». Avides ou crédules, de trop nombreux acheteurs se sont laissés séduire par des slogans faciles : pour « 200 euros par mois, sans apport personnel », ils devenaient propriétaires, une aubaine ! La plupart d'entre eux ont signé les yeux fermés, ou presque, l'acquisition à un prix trop élevé d'un logement situé loin de chez eux sans même se renseigner sur le quartier, le niveau des loyers qui y étaient pratiqués et le nombre de logements prévus à cet endroit.

Calculés très généreusement par rapport à la réalité des marchés, les loyers retenus dans les simulations laissaient envisager des rentabilités théoriques de 5 à 7 % même lorsque les promoteurs augmentaient indûment les prix de vente.

Trop d'immeubles vides

Plusieurs mois après leur livraison, bon nombre de ces logements construits dans des villes moyennes comme Carcassonne, Quimper, Vannes, Colmar... sont vides. Les immeubles de qualité médiocre, tous livrés au même moment et proposés pour des loyers trop élevés à des locataires trop peu nombreux, ont déséquilibré des marchés locatifs parfois quasi inexistants. Sans revenu pour rembourser leurs crédits, certains propriétaires se retrouvent confrontés à d'inextricables difficultés financières. Pire, ceux qui avaient emprunté à taux variable ont vu leurs mensualités augmenter subitement. Au bout de douze mois sans locataire, l'administration fiscale annule l'avantage qui avait, dans la plupart des cas, motivé toute l'opération (voir article suivant).

Information fautive. Personne ne connaît le nombre de ces opérations « catastrophe ». Plusieurs milliers sans doute pour lesquelles des propriétaires ont déposé une plainte relayée par des avocats du cabinet Lecoq Wallon et Associés. Hélène Féron en fait partie et elle réfléchit à un moyen de poursuivre les vendeurs ou les notaires pour défaut d'information sur le risque de ces opérations, « car le meilleur argument des prescripteurs est de dire aux acquéreurs qu'ils n'auront à se soucier de rien, ni de trouver un locataire, ni de baisser leurs loyers le cas échéant, ni de se préoccuper de la gestion de leur bien... Preuve en est qu'ils avaient tort ». Les promoteurs immobiliers, comme le ministère du Logement et de la Ville, préfèrent ramener le chiffre des logements Robien en difficulté à « 2 % » à peine des 220 000 construits puis vendus sous ce régime. C'est sans compter sur tous ceux acquis en 2006, année de pic des prix et des volumes de ventes, qui arriveront sur le marché cette année.

Projet de loi : exit la zone C !

Les modifications prévues par le projet de loi devraient mettre fin à ces excès et arrêter la machine à construire idiot qu'avait engendré le système. L'investissement Robien sera désormais territorialisé et réservé aux zones les plus tendues. La zone C correspondant aux communes rurales ou de moins de 50 000 habitants hors des grandes agglomérations sera exclue du dispositif dont la nouvelle carte sera réétudiée tous les trois ans. Ces bonnes intentions risquent toutefois de se heurter à deux difficultés au moins : il faudra d'abord convaincre les maires parlementaires de la zone C - et ils sont nombreux - de voter ce texte. Il faudra ensuite redonner confiance aux promoteurs et aux investisseurs. Il faut quatre ans au moins pour monter un programme immobilier. Même si son éligibilité au « Robien » dépend de la date de la signature des actes chez le notaire, ce flou crée de l'incertitude, le pire ennemi de l'investisseur.