Intérêts Privés - N° 658

Immobilier

Crédit : plus cher, plus rare Fini les prêts immobiliers faciles... Les taux augmentent et les banques se montrent plus sévères pour accorder le crédit.

Ceux qui l'ignoraient encore sont désormais fixés : dans l'immobilier, les banques font la pluie et le beau temps en ouvrant grand ou en fermant les vannes du crédit et en se montrant plus ou moins gourmandes sur le taux du prêt. Qu'elles soient généreuses à la faveur de taux d'intérêt très bas comme en 2004 et 2005, et les prix s'envolent. Qu'elles durcissent les conditions d'octroi du crédit, dans le but d'en distribuer moins, à un moment où les taux remontent (+ 0,65 point entre 2007 et 2008) et les ventes chutent, préliminaire à la baisse des prix. Démonstration en est faite alors que les taux des prêts dépassent maintenant 5,30 % (voir tableau) pour la majorité des emprunteurs.

Dossiers refusés

Aujourd'hui, alors que les prix restent très élevés, c'est le resserrement du crédit qui interdit à beaucoup l'achat immobilier.

Il se manifeste à travers trois situations.

 Le client n'est pas finançable car son endettement dépasse 33 %.

Au niveau actuel des prix des logements et du fait de la forte hausse des taux d'intérêts, certains ménages n'arrivent plus à obtenir un prêt car leur dossier ne respecte pas le ratio d'endettement fixé à 33 % maximum. Pour acheter le bien de leur rêve avec un crédit sur 25 ans, ils devraient rembourser chaque mois plus du tiers de leurs revenus (salaires, allocations, aides). Pour faire baisser la mensualité et « rentrer dans les clous », reste la solution d'allonger la durée de remboursement du prêt jusqu'à 30 ans ou plus. Mais, avec les taux dissuasifs pratiqués par les banques (près de 6 %), ce n'est pas toujours la solution... De ce fait, Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier Empruntis estime que « 16 % des dossiers qui étaient finançables en 2007 ne le sont plus aujourd'hui ».

 Les banques sont plus sévères sur l'examen des critères d'octroi de crédit.

Les conseillers des banques se montrent désormais plus « sélectifs » quand ils examinent les cinq critères du dossier de financement : niveau d'endettement, pourcentage de l'apport, situation professionnelle de l'emprunteur, fonctionnement du compte bancaire, niveau des revenus du ménage. « Hier, les banques étaient prêtes à faire des concessions sur l'apport ou le niveau d'endettement. Maintenant, non, constate Christophe Crémer, le PDG du courtier Meilleurtaux. Les cinq critères sont appréciés strictement, poursuit-il. C'est un moyen de prêter moins dans une période de resserrement du crédit ». En outre, les banques seraient moins favorables à l'allongement de la durée de remboursement au-delà de 25 ans.

 Les banques durcissent les conditions pour obtenir un prêt-relais.

Constatant que le nombre des crédits relais non remboursés après plus d'un an monte en flèche, les banques sont plus vigilantes sur ces financements. Désormais, le montant d'un crédit relais ne dépasse plus 70 % du prix fixé pour le bien à vendre, parfois 60 %, contre 80 % jusqu'à l'année dernière.