Immobilier

Garantie des loyers

Faut-il souscrire la nouvelle GRL ?

Un choix plus large de locataires et le versement des loyers assurés... La nouvelle mouture de la garantie des risques locatifs ne manque pas d'attraits pour séduire les bailleurs.

« La nouvelle GRL apporte des garanties fortes aux propriétaires et [...] empêche la discrimination des locataires. »*

Tel est l'objectif ambitieux de la nouvelle garantie des risques locatifs (GRL) dévoilée en décembre dernier par le secrétaire d'État au Logement, Benoist Apparu. Opérationnelle depuis peu (décrets 2009-1620, 2009-1621 et 2009-1623 du 23 décembre 2009), la GRL 2, après le semi-échec du premier dispositif lancé en 2006, est particulièrement séduisante pour les propriétaires. Davantage de locataires éligibles, des garanties intéressantes, une souscription plus simple, un coût modeste... C'est sûr, la GRL 2 ne manque pas de charme. Pourtant, le système ne convainc pas certains acteurs du marché immobilier, et notamment l'Union des propriétaires (Unpi) elle-même. Analyse.

Plus de locataires éligibles

Le principe de la garantie des risques locatifs est simple : il s'agit d'une assurance que le bailleur souscrit s'il souhaite voir ses revenus locatifs sécurisés. Elle est « universelle » car elle concerne tous les profils de locataires, ce qui est une première.

Conditions

Tous les propriétaires privés (personnes physiques ou SCI) louant un logement nu ou meublé peuvent opter pour la GRL dès lors qu'il s'agit de la résidence principale du locataire. Le montant du loyer ne doit toutefois pas excéder 2 000 € charges comprises.

La grande innovation du dispositif, c'est que la GRL 2 couvre aussi bien le « bon » locataire que celui ne répondant pas aux critères habituels de solvabilité. Sont ainsi éligibles à la nouvelle GRL ceux dont le taux d'effort (rapport entre le coût du loyer et les ressources) est compris entre 28 et 50 % ou dont la situation professionnelle est précaire. « La nouvelle GRL facilite ainsi l'accès au logement et offre plus de choix pour les bailleurs », se félicite Jean-Luc Berho, président de l'APAGL, l'Association pour l'accès aux garanties locatives, avec laquelle les assureurs doivent signer une convention pour proposer la GRL.

Pratique, cette dernière peut être souscrite pour un locataire entrant, mais aussi pour celui déjà en place. Dans ce cas, le bail doit avoir été signé depuis plus de six mois, sans qu'il y ait déjà eu plus de deux mois de loyers impayés au cours des six derniers mois.

Déjà disponible

Deux compagnies d'assurances ont d'ores et déjà signé une convention avec l'APAGL et proposent la GRL nouvelle mouture : DAS assurances (groupe MMA) et CGIA (l'assurance des agents Fnaim). Reste à savoir si d'autres compagnies vont adhérer au nouveau dispositif... Pour l'instant, seuls Macifilia (groupe Macif) et le courtier Solly Azar ont annoncé y réfléchir sérieusement. Il faut dire que signer avec l'APAGL impose une certaine contrainte : « la GLI classique (NDLR : garantie des loyers impayés) ne doit plus être diffusée par l'assureur qui propose la GRL », révèle Jean-Pierre Bonnargent, directeur de DAS assurances. Une exclusivité qui peut freiner certaines compagnies.

Les municipalités peuvent aussi proposer la GRL. « De plus en plus d'élus nous contactent, développe Jean-Luc Berho de l'APAGL. Pour eux, la GRL est un outil supplémentaire à la panoplie de la politique du logement social. » Vincennes (94) est l'une des premières villes à avoir franchi le pas. Elle prendra en charge pendant les deux premières années de location les frais d'assurance payés par le propriétaire. Intéressant !

Trois garanties alléchantes

Plus de choix, moins de risques d'impayés, plus de sécurité. C'est le triptyque du nouveau visage de la GRL. S'il adhère au dispositif, l'assureur doit proposer un contrat socle composé de trois garanties.

Impayés de loyer

C'est la raison principale qui amène un bailleur à opter pour ce type d'assurance : être sûr qu'en cas de défaillance de son locataire, il percevra tout de même ses loyers. Avec la GRL 2, l'assureur prend en charge les loyers impayés à hauteur de 2 000 € charges comprises jusqu'au départ du locataire et dans la limite de 70 000 € TTC.

Frais de procédure

Si le propriétaire doit récupérer sa créance devant le tribunal, les frais de procédure et de recouvrement (honoraires d'avocat et d'huissier, etc.) sont également couverts. Cette garantie est incluse dans le forfait de 70 000 €.

Dégradations

La GRL couvre également les éventuelles dégradations commises par le locataire (établies par l'état des lieux de sortie), dans la limite de 7 700 € (3 500 € pour une location meublée).

Prime variable ?

Le souscripteur doit bien sûr s'affranchir d'une prime annuelle, déductible de ses revenus fonciers. Chez DAS, elle s'élève à 2,5 % du montant annuel des loyers, le taux moyen que devraient proposer les autres assureurs. C'est moins que les GLI, dont les taux s'élèvent entre 3 et 5 % du loyer annuel. Le coût de la GRL est donc relativement modeste... pour l'instant. « Avec l'ancienne GRL, le taux de la prime était plafonné à 2,5 %. Avec la GRL 2, il est librement fixé par les assureurs. Or, ce dispositif oblige les assureurs à couvrir des risques qu'ils n'auraient habituellement pas couverts ! Les taux vont forcément s'envoler », prédit Jean Perrin, le président de l'UNPI, qui table sur un passage à 3,5 % à court terme.

Un système prometteur si les bailleurs jouent le jeu

Vous pouvez souscrire la GRL soit à titre individuel, en vous adressant directement à l'assureur qui la propose, soit par l'intermédiaire de l'administrateur ou de l'agent immobilier qui gère votre bien.

Mise en oeuvre

Vous êtes pris en charge par l'assurance dès lors que deux mois de loyer n'ont pas été payés ou en cas d'impayé partiel (lorsque le total des sommes non réglées atteint au moins un mois de loyer sur un an). Selon l'assureur, la procédure peut être différente. Chez DAS, vous devrez envoyer une lettre de mise en demeure au locataire dès 20 jours de retard. « Nous réglons les sommes dues au propriétaire à la fin du troisième mois qui suit le premier impayé », explique son directeur, Jean-Pierre Bonnargent. À ce moment-là, c'est l'assureur qui prend le relais. Sur le papier, ce nouveau dispositif semble bien rodé. Mais, il n'est pas sûr que la nouvelle GRL ait les moyens de ses ambitions, à savoir fluidifier le marché de la location et faciliter l'accès au logement. Outre la menace qui pèse sur le taux de la prime (voir plus haut), la GRL n'est pas forcément le garant d'un marché locatif plus ouvert. « Les deux tiers des propriétaires sont des petits bailleurs privés qui possèdent un ou deux biens, explique Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement. Ils ont besoin d'argent et se montreront toujours tatillons quant au choix de leurs locataires. » Une analyse que partage Jean Perrin de l'Unpi. « Dans toutes les villes où il y a pléthore de locataires, comme à Paris, les propriétaires auront de toute façon toujours le choix ! Non seulement la GRL 2 ne réduira pas la vacance locative, mais en plus elle va exploser en vol car son financement est inadapté. » Il craint que le système ne déresponsabilise le locataire. Sa solution ? Que ce soient les locataires qui s'acquittent de l'assurance loyers impayés, au même titre que l'assurance habitation.

En attendant, la GRL 2 débute parée de toutes les vertus : attrayante, abordable et sécurisante pour le bailleur.

*Discours de Benoist Apparu au congrès de l'UNIS, 10 décembre 2010.

Mieux que la GLI ? Pourquoi souscrire la GRL plutôt qu'une assurance loyers impayés classique, dite « GLI » ? Le premier argument en faveur de la GRL tient d'abord au coût. Avec un taux de prime annuelle moyen de 2,5 %, la GRL est souvent plus avantageuse pour le propriétaire, qui doit au contraire s'acquitter d'une prime d'au moins 3 % quand il souscrit une GLI. Le second, c'est que les assureurs GLI exigent du locataire un taux d'effort maximal de 33 %. Toutefois, avec l'arrivée sur le marché de la GRL nouvelle version, il y a fort à parier que les assureurs modifient leurs produits. April assurance a déjà sauté le pas avec « GLI Alternative 40 » qui couvre jusqu'à un taux d'effort de 40 %. L'Unpi distribue depuis quelques années une assurance loyers impayés illimitée avec la Sacapp pour un taux TTC de 2,45 % ! Au bailleur donc de comparer les tarifs et les contrats...

Un dispositif social aidé par l'État Si les assureurs acceptent de mettre en place une telle assurance, c'est que, d'une part, ils sont libres de fixer le taux de la prime et que, d'autre part, ils disposent de garanties financières. La compagnie d'assurances prend en charge à 100 % les sinistres des locataires dont le taux d'effort oscille entre 0 et 28 %. Mais pas ceux dont le taux d'endettement est supérieur. « Pour cette catégorie, l'assureur bénéficie d'une couverture supplémentaire grâce à l'intervention de l'État et d'Action logement » , explique Jean-Pierre Bonnargent, directeur de DAS assurances. En clair, l'État et l'ex-« 1 % logement » garantissent aux assureurs une compensation financière en cas de sursinistralité. Ce n'est pas tout. La GRL 2 serait aussi un outil de « traitement social » du locataire, un moyen de prévenir les expulsions. « Nous voulons favoriser l'accès, mais aussi le maintien dans le logement » , affirme Jean-Luc Berho, président de l'APAGL. En cas d'impayés, les locataires à risques se voient proposer un plan d'apurement de la dette (échéancier de remboursement) et un suivi social.