Impression personnalisée

Sélectionnez les paragraphes que vous désirez imprimer

Patrimoine-Argent

Investir dans la pierre-papier

Profiter du rendement encore élevé des SCPI

En atteignant un taux de 4,63 %, le rendement moyen des SCPI se distingue encore en 2016. Un niveau bien plus rémunérateur que pour la plupart des autres placements de rendement mais qui baisse aussi... Cela mérite d'être observé de plus près.

Face à la faible rémunération, en 2016, des fonds en euros des contrats d'assurance-vie (1,80 % en moyenne) et du livret A (0,75 %), les sociétés civiles de placement immobilier - SCPI- tirent leur épingle du jeu avec un taux de rendement attractif de 4,63 % en moyenne. Chaque année, elles attirent davantage d'épargnants. Pour preuve, leur collecte a bondi de 30 % en 2016 par rapport à 2015, année qui elle-même avait déjà été un cru exceptionnel. Plus de 5,5 milliards d'euros ont ainsi été investis dans les SCPI. Un placement qui présente de nombreux atouts mais aussi des contraintes à ne pas sous-estimer.Acheter des parts de SCPI permet d'investir dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, hôtels...) en France mais aussi à l'étranger et ce, avec un ticket d'entrée bien moindre que pour un investissement en direct dans un tel actif. Avec, en prime, la possibilité de recourir au crédit. Étant donné que l'objet d'une SCPI est d'acquérir des biens immobiliers et de les louer, il n'y a pas de souci de gestion pour l'épargnant. Cependant, le revers de la médaille est le manque de liquidité du placement. Le temps peut être long pour vendre ses parts. Le marché secondaire est d'ailleurs très étroit puisque seules 1,76 % des parts ont changé de mains en 2016. Il est recommandé de conserver ses parts sur une longue durée, ne serait-ce, d'abord, que pour amortir les frais d'entrée élevés du placement autour de 10 %. L'objectif habituel en achetant des SCPI classiques n'est d'ailleurs pas de rechercher une forte valorisation du patrimoine mais de se procurer des revenus complémentaires à vie.

Les revenus distribués diminuent

Avec leur taux de rendement à 4,63 % en 2016, selon l'Aspim et l'IEIF, les SCPI non fiscales se distinguent dans la palette des placements. Pourtant, même si ce résultat reste élevé dans l'environnement actuel des taux bas, il ne cesse de diminuer. Et pour cause, il reflète les caractéristiques du marché de l'immobilier d'entreprise. Pour obtenir ce taux de rendement, on divise les revenus distribués par la valeur de la part de la SCPI. Or, les dividendes versés aux porteurs de parts ont baissé de 2,63 % en 2016 après avoir diminué de 3 % en 2015. Cette baisse s'explique, d'une part, par les conditions du marché sur lequel investissent les SCPI. Ces dernières achètent leurs immeubles avec des taux de rendement plus faibles, ce qui se traduit sur le montant des loyers encaissés. D'autre part, les conditions sur le marché locatif restent difficiles avec des locaux vacants et d'importants avantages commerciaux qui sont offerts aux locataires. Cependant, des signes d'amélioration sont perçus. " Nous remarquons davantage de mouvements et de visites d'immeubles vacants, poursuit Jacqueline Faisant, présidente de BNP Paribas Reim France. Toutefois, des franchises de loyer sont toujours pratiquées et c'est seulement une fois terminées, que les dividendes distribués vont progresser. Notons aussi que les locataires restent exigeants et nous sommes donc vigilants à constituer des provisions pour pouvoir réaliser des travaux entre deux locataires ". Par ailleurs, certaines SCPI mettent du temps à investir leur collecte qui, placée en trésorerie, ne rapporte rien, ce qui diminue la performance.

Vous profitez de loyers mais aussi de plus-values

Chaque société de gestion de SCPI peut décider de verser aux associés l'intégralité des revenus locatifs perçus (après charges), de piocher dans ses réserves ou dans des plus-values immobilières pour compléter voire lisser les dividendes distribués. Elle peut aussi ne verser qu'une partie des loyers et mettre en réserve le solde. " Pour la SCPI Immorente, les dividendes 2016 sont stables par rapport à 2015. Sur 15,72 euros distribués par part, 1,32 euros provient de réserves de plus-values immobilières, précise Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. La distribution de plus-values que nous pratiquons depuis 2008 tend à diminuer car le résultat issu de l'activité locative se tient bien à lui seul ". Illustration de ce levier : le plus haut taux de rendement en 2016, réalisé par la SCPI BTP Immobilier devant être fusionnée avec la SCPI Ficommerce, s'explique par une distribution exceptionnelle de plus-value qui compte pour près de la moitié du dividende.

Le prix de la part monte

L'autre composante du taux de rendement, l'évolution du prix de la part, est quant à elle en hausse de 2,34 %. Elle est corrélée au marché de l'immobilier d'entreprise qui est actuellement très concurrentiel. Un afflux de capitaux de la part de nombreux investisseurs dans les SCPI qui engendre une hausse des prix. À tel point que le Haut conseil de la sécurité financière a alerté les épargnants en 2016 de la surévaluation de l'immobilier commercial. " Le marché français est beaucoup trop cher et il se retournera immanquablement lorsque les taux d'intérêt remonteront, estime Frédéric Puzin, président de Corum AM qui n'investit quasiment plus en France. Nous sommes aussi très prudents en Allemagne où les capitaux abondent également ".Or, la SCPI n'est pas un produit garanti en capital. Autrement dit, si les prix baissent ou si d'importants retraits sont effectués, la valeur des parts risque aussi de se dégrader. " Une baisse de la valeur des parts est toujours possible, mais les SCPI sont conservées sur du long terme et bien souvent achetées à crédit, ce qui porte davantage l'intérêt sur les dividendes perçus ", remarque Philippe Vergine, directeur général de Primaliance.

Gare aux investissements à venir de votre SCPI

Dans ce contexte, les sociétés de gestion doivent redoubler de vigilance pour sélectionner leurs investissements et les anticiper. Certaines ont ainsi augmenté leur délai de jouissance pour se donner le temps d'investir, pour que les résultats ne soient pas dilutifs pour les porteurs en place, voire aussi pour limiter la baisse de rendement. D'autres maîtrisent leur collecte afin qu'elle reste en phase avec leur programme d'investissements " Nous avons acquis des actifs à un taux, actes en mains (frais inclus), d'un peu plus de 6 %. À ce niveau, les rendements des SCPI vont encore bien se défendre en 2017, annonce Danielle François-Brazier, directeur général de Foncia Pierre Gestion. Dans ces circonstances de marché où le choix de bons actifs est restreint et les prix élevés, nos critères de sélection doivent faire la différence en privilégiant : un bel emplacement, un bien de qualité, la signature du locataire, le niveau des loyers et aussi des baux fermes ". Dans ce contexte, le taux de rendement moyen est attendu en baisse par meilleurescpi.com, autour de 4,40 % en 2017. Un taux de rendement qui, selon le profil de l'investisseur, ne doit pas être le seul critère de sélection des SCPI.

Les 15 premières SCPI selon leur taux de rendement en 2016

Nom de la SCPI

Société de Gestion

Rendement

Evolution du prix de part

TRI 10 ans (31/12/06- 31/12/16)

BTP IMMOBILIER

Fiducial Gérance

9,55%

0,00%

7,95%

CORUM

Corum AM

6,45%

1,35%

-

VENDOME REGIONS

Vendôme Capital Partners

6,13%

3,20%

-

EPARGNE PIERRE

VOISIN

6,03%

2,09%

-

ATLANTIQUE PIERRE 1

PAREF Gestion

5,68%

-5,32%

3,96%

LOGIPIERRE 3

Fiducial Gérance

5,53%

3,78%

10,55%

IMMO PLACEMENT

VOISIN

5,49%

0,57%

6,25%

LF OPPORTUNITE IMMO

La Française REM

5,45%

0,00%

-

IMMAUVERGNE

VOISIN

5,39%

-11,39%

7,27%

FONCIERE REMUSAT

VOISIN

5,38%

-2,11%

10,23%

INTERPIERRE FRANCE

PAREF Gestion

5,26%

0,00%

6,04%

FRUCTIREGIONS EUROPE

NAMI-AEW Europe

5,17%

1,14%

4,87%

SOPRORENTE

BNP Paribas REIM

5,17%

11,82%

9,34%

PLACEMENT PIERRE

Foncia Pierre Gestion

5,16%

10,19%

9,15%

ACTIPIERRE 1

Ciloger

5,15%

3,49%

8,52%

BUROBOUTIC

Fiducial Gérance

5,15%

-3,87%

6,40%

CAPIFORCE PIERRE

PAREF Gestion

5,15%

2,70%

9,47%

PIERVAL SANTE

Euryale AM

5,15%

0,00%

-

PIERRE EXPANSION

Fiducial Gérance

5,10%

0,48%

11,65%

ACTIPIERRE 3

Ciloger

5,06%

1,98%

9,71%

4,63 %

Taux de rendement moyen de l'ensemble des SCPI non fiscales en 2016

Aussi dans l'assurance-vie

On peut souscrire des SCPI en direct mais aussi via des contrats d'assurance-vie. Le but est alors de capitaliser les revenus distribués tout en bénéficiant de l'enveloppe fiscale de l'assurance-vie. Problème : les frais de la SCPI et de l'assurance-vie se superposent aussi... Les sociétés de gestion veillent plutôt à ce que le poids des assureurs dans les SCPI ne soit pas trop important (il serait en moyenne de 20 %). Car si un gros porteur de parts se retire d'une SCPI, entraînant la vente d'actifs, la performance risque de se dégrader pour les associés détenant leurs parts en direct.

"En fond de portefeuille, nous conseillons des SCPI patrimoniales" Philippe Vergine * Primaliance

IP - Comment faire son choix parmi les SCPI du marché ?

Nous analysons l'historique des SCPI et des familles de SCPI (bureaux, spécialisées,...) en termes de performances et de risques. Par exemple, on constate que les SCPI de commerce présentent les revenus les plus stables. L'objectif de l'investisseur est de percevoir des revenus et de préserver son capital notamment lors d'un achat à crédit. C'est pourquoi, en fond de portefeuille, nous conseillons des SCPI patrimoniales investies en bureaux parisiens et des SCPI de commerce. Ensuite, selon le profil du client, une diversification peut être proposée dans des SCPI plus récentes ou thématiques ou encore selon des opportunités, comme la perspective de revalorisation du prix de la part.

IP- Quelle part doivent représenter ces SCPI thématiques ?

Nous assistons à une segmentation des SCPI, ce qui est symptomatique d'un marché en croissance. De nouvelles SCPI sur des thématiques intéressantes, qu'elles soient géographiques (sur les régions ou hors France comme en Allemagne) ou sectorielles (hôtellerie, santé..), ont été ainsi créées. Elles peuvent booster le rendement du portefeuille de SCPI mais nous recommandons de les limiter à 10 % d'un premier portefeuille.

*Directeur Général

Parution: 04/2017
Droits de reproduction et de diffusion réservés © Groupe Revue Fiduciaire 2017. Usage strictement personnel. L'utilisateur du site reconnaît avoir pris connaissance de la licence de droits d'usage, en accepter et en respecter les dispositions.