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La régulation et le marché favorables aux locataires

Louer et profiter de la stabilité des loyers

L'augmentation des loyers se situe à un niveau historiquement bas pour des raisons économiques mais aussi en raison d'une législation favorable au locataire. C'est donc le moment d'en profiter.

Les augmentations de loyer des logements privés sont très encadrées en France. Ainsi, pour le logement vide comme meublé, l'augmentation du loyer ne peut avoir lieu qu'en suivant la variation de l'Indice de révision des loyers (IRL) qui augmente faiblement. Cet indice est issu de la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat et avait été spécialement prévu pour limiter la hausse des loyers. Cela a fonctionné puisque entre 2013 et fin 2016, la hausse de cet indice, au début de +1,54 % est tombée à +0,06 %. En 2016, il a été extrêmement stable avec des augmentations situées entre +0,06 % au troisième trimestre et +0,18 % au quatrième trimestre. Au deuxième trimestre, l'IRL à 0 % n'a même pas augmenté du tout. " La hausse des loyers se situe à un niveau historiquement bas et l'IRL qui augmentait de 2 % par an début 2013 s'est replié continûment. Cela explique que, au total, de 2013 à 2017, les loyers ont progressé de 0,4 % pour une inflation à 0,6 %", rappelle l'Insee dans son rapport sur les conditions du logement en France en 2017.

Tendance à la stabilité ou à la baisse

C'est donc lors d'un bail avec un nouveau locataire que le loyer peut augmenter mais encore faut-il que le marché s'y prête, c'est-à-dire qu'un locataire soit prêt à payer le prix demandé. Or les locataires n'y sont pas prêts et les propriétaires n'augmentent pas leurs loyers. L'observatoire Clameur, qui observe 26,9 % des baux du marché privé, estime que les loyers sont très stables voire diminuent dans certaines villes. Les loyers reculent dans 50,9 % des villes de plus de 10 000 habitants. En 2017, les loyers progressent moins que l'inflation dans 75 % des villes de plus de 148 000 habitants. Depuis 2013, les loyers ont augmenté moins que l'inflation dans 70 % des villes de plus de 148 000 habitants. Ils ont reculé à Angers, au Havre, à Marseille et à Saint Etienne. Ils ont très faiblement progressé à Grenoble, à Lille, à Montpellier, à Strasbourg et à Toulon.

Mais ces moyennes cachent des différences, notamment en fonction de la taille du logement. Les loyers des studios et une pièce stagnent et ont été très affectés depuis 2010 par la crise. En revanche, les loyers des deux pièces et plus de cinq pièces progressent plus vite que l'ensemble du marché avec une augmentation de +1 % sur l'année. Les loyers des 3 et 4 pièces, augmentent dans la moyenne du marché avec +0,4 %.

Une législation favorable au blocage des loyers

Première raison de cette stabilisation des loyers : depuis plusieurs années, le législateur a limité par tous les moyens leur augmentation. La loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) de 2014 a ainsi posé le principe de l'encadrement généralisé des loyers dans les grandes villes. Paris et Lille ont mis en place cette mesure : désormais, un bailleur ne peut fixer son loyer à un montant situé au-dessus de 20 % d'un loyer de référence. L'Observatoire des loyers de la région parisienne (Olap) qui a examiné les baux de 5500 logements estime que 73 % des emménagements se sont conclus avec un loyer situé en dessous du maximum autorisé et 26 % ont dépassé le plafond. Mais rappelons que le bailleur peut justifier de ne pas appliquer le plafond si son appartement présente des caractéristiques de confort ou de localisation particulières. Au total, l'Olap estime que l'encadrement a permis de réduire les loyers de 40 euros par mois en moyenne. Le complément de loyer, quand il existe, représente 16 % du loyer hors charges, soit un montant de 186 euros par mois en moyenne. Pour l'instant, les autres villes n'ont pas prévu d'encadrer les loyers même si Saint-Denis et Grenoble y réfléchissent.

Autre mesure d'encadrement : dans les grandes agglomérations (les 28 plus grandes du pays), en cas de relocation du logement (changement de locataire), le loyer doit être le même que celui du précédent locataire sauf si le logement est loué pour la première fois, s'il n'a pas été loué depuis plus de 18 mois ou si le logement a bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

Le propriétaire est aussi très limité dans ses possibilités d'augmenter le loyer s'il estime que celui-ci est manifestement sous évalué. Il doit notamment trouver six références de logements similaires montrant que le loyer est faible et fournir tous les éléments concernant l'équipement du logement, l'adresse etc. Autant dire que rares sont les propriétaires à s'engager dans cette procédure.

Des raisons économiques

À ces raisons législatives, s'ajoutent les raisons économiques. " Toute cette mécanique de blocage des loyers est intervenue au moment où de toute façon les loyers étaient en train de baisser pour des raisons économiques ", estime Michel Mouillart, professeur d'Economie à l'Université de Paris Ouest. En effet, les locataires sont désormais plus modestes car tous ceux qui le pouvaient ont accédé à la propriété. Les loyers ont donc stagné ou baissé pour s'adapter à leurs revenus.

Si à court terme, la situation est intéressante pour les locataires, à plus long terme, elle risque d'être compliquée. Selon l'observatoire Clameur, les systèmes d'encadrement des loyers ont créé une situation de blocage avec des propriétaires-bailleurs qui se sont désengagés du marché. La crainte d'une pénurie de l'offre généralisée et durable resurgit ! Et cela d'autant plus que, à Paris, l'offre locative privée affiche un déficit de 12 % par rapport à la situation des années de 1998 à 2008. Autre problème : le parc de logement locatif va être de moins en moins entretenu. La part des appartements qui sont reloués avec des travaux est de 14,1 % en 2017 alors qu'elle était en moyenne de 22,2 % entre 1998 et 2017. " Les propriétaires ont du mal à réaliser l'entretien minimal car on estime que 22 % des baux sont affectés par la baisse des loyers et que la perte de recettes locatives est de l'ordre de 16,8 % ", constate Michel Mouillart.

Même constat pour Alain Dinin, le PD-G de Nexity qui critique la réglementation actuelle. " Pour réellement bloquer les loyers, la solution est de construire plus. À Lyon, les loyers se sont stabilisés car la ville a construit. En effet, les mécanismes d'encadrement des loyers bloquent le marché avec des effets pervers : les propriétaires vendent leur bien ou ne l'entretiennent plus. L'offre baisse et au final les prix remontent ". Reste à voir si rester locataire sera toujours aussi intéressant à l'avenir? Mais, si les prix à l'achat s'emballent, cela peut être une sage solution d'attente, jusqu'à la prochaine accalmie.

évolutions des loyers dans les 20 plus grandes villes : des prix très stables

Ville

Loyer moyen 2017 en euros par m2/mois

variation 2017 en %

variation 2016 en %

Variation ann. moyenne de 2013 à 2017

Lyon

13,3

3,6

1

1

Toulon

11,2

2,5

0,6

0,2

Nîmes

10,6

2,1

0,7

0,4

Lille

13,9

1,7

1,4

0,2

Reims

12,5

1,6

-1,8

1

Strasbourg

12,8

1,2

0,3

0,2

Toulouse

12,2

0,9

0,2

0,5

Dijon

11,2

0,4

0,2

0,4

Nantes

12,3

0,3

0,0

0,5

Montpellier

13,8

0,3

1

0,1

Villeurbanne

12,2

0,2

0,6

1

Marseille

12,3

-0,1

2,1

-0,4

Bordeaux

13,2

-0,2

1,8

1

Paris

25,2

-0,3

1,3

0,8

Grenoble

12

-0,5

0,9

0,1

Saint Etienne

7,7

-0,7

0,5

-0,4

Angers

10,4

-0,9

0,8

-0,1

Nice

15,7

-1,3

2,3

1,1

Le Havre

11,2

-1,9

1,6

-0,4

Rennes

12,2

-2,3

1,8

0,0

Logement meublé : des loyers plus chers

Le logement meublé qui représente dans les grandes villes une bonne partie des annonces proposées à la location (presque la moitié dans certaines villes) est soumis aux mêmes obligations que le logement vide en matière d'encadrement des loyers. Comme les logements meublés sont loués plus cher que les logements vides, Il faut appliquer un supplément de 11 % au loyer de référence d'un logement vide (voir sur le site www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr). Il doit cependant s'agir de la résidence principale du locataire, les locations saisonnières n'étant pas comprises dans ce dispositif. De plus, les propriétaires de logements meublés peuvent plus facilement se dégager de l'encadrement des loyers en complétant l'équipement prévu par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Literie, rideaux, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, tables, chaises, vaisselle... sont indiqués dans le décret mais pas la machine-à-laver, par exemple. Celle-ci peut justifier un complément de loyer. Le dépôt de garantie est aussi plus cher pour le locataire car il est de deux mois au lieu d'un seul.

Parution: 04/2017
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