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Famille

Quid du logement du couple qui se sépare ?

Rupture : qui va rester dans le logement ?

Le logement conjugal, quand il appartient aux deux membres du couple, est toujours un gros enjeu en cas de rupture. Faute d'accord, il n'est pas toujours possible, au final, d'éviter la vente...

Quand un couple se sépare, il arrive qu'aucun des « ex » ne reste dans le logement acquis ensemble pendant la vie commune. Mais plus souvent, l'un des deux conjoints, partenaires ou concubins souhaite continuer à l'habiter, au moins pendant un certain temps, ou même en rester finalement le seul propriétaire. Qui décide en cas de désaccord entre eux, et selon quels critères ? Quelles sont, le cas échéant, les contreparties financières à prévoir ? Les réponses à ces questions varient selon le statut conjugal du couple, le mariage restant, comme souvent, le plus protecteur, grâce à l'intervention possible du juge dans l'intérêt de la famille.

Au moment de la séparation

« Le logement, c'est un véritable noeud gordien dans les ruptures de couple », avertit Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Elle sait de quoi elle parle, car des époux en procédure de divorce, des partenaires pacsés et des concubins qui se séparent et parfois se déchirent, elle en voit passer beaucoup dans son étude. Avec la question des enfants, la question du logement est éminemment sensible, les deux étant d'ailleurs souvent liées. Avant de savoir lequel des deux « ex » restera seul propriétaire de la maison ou de l'appartement, ce qui peut prendre un certain temps, il faut gérer l'immédiat, voire l'urgence concernant son occupation par l'un ou l'autre ! Qui va rester dans les lieux en attendant que la procédure soit terminée (en cas de divorce), que le partage de la communauté ou de l'indivision soit définitivement réglé ? « Il y a une protection du domicile conjugal qui n'existe pas en dehors du mariage », rappelle Anne-Claire Joseph, avocate à Paris. « En effet, ce n'est que dans le cadre du divorce qu'un juge peut prendre une décision concernant ce logement ». Concrètement, les époux peuvent compter sur un juge pour les départager en cas de litige. Dès l'ordonnance de non-conciliation (dans les procédures de divorce autres que celle par consentement mutuel qui oblige les époux à se mettre d'accord), le juge aux affaires familiales désigne le conjoint qui est autorisé à rester dans le logement familial jusqu'au divorce, à titre gratuit ou non (voir ci-dessous). En général, il s'agit de celui avec lequel vivent les enfants.

Un droit d'occupation temporaire

« Quand on n'est pas marié, il n'y a pas de recours au juge pour savoir qui doit partir et qui doit rester », souligne Anne-Claire Joseph. Autrement dit, il faut se débrouiller entre soi pour régler ce problème, notamment en rédigeant une convention d'indivision prévoyant le maintien dans les lieux de l'un des « ex », moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation. Cette possibilité existe aussi entre ex-mariés pour la période qui suit le prononcé du divorce (puisque pendant la procédure, l'occupation du logement a été réglée soit par le juge, soit par les époux eux-mêmes). « Il n'est pas conseillé de conférer à celui qui reste dans le domicile un droit au maintien dans les lieux, sans autre précision », explique Nathalie Couzigou-Suhas. « Il s'agit de prévoir seulement un droit d'occupation temporaire, ou dans le cadre d'une convention d'indivision, de convenir d'une période déterminée, à chiffrer, de maintien dans l'indivision ». L'expérience montre, en effet, que si au départ les « ex » semblent aptes au dialogue, bien souvent le maintien forcé d'un certain lien à travers le logement (paiement des charges, d'une indemnité d'occupation, travaux d'entretien...) est problématique, et peut attiser le conflit. « Il vaut donc mieux éviter que celui qui se trouve dans le logement puisse dire : j'y suis, j'y reste ! », recommande Nathalie Couzigou-Suhas.

Une indemnité d'occupation

Dans le cadre d'une convention d'indivision, ou d'un accord sous seing privé aménageant un droit d'occupation temporaire, il faut préciser si une indemnité d'occupation sera due ou non par l'occupant. Dans le cadre d'une procédure de divorce, le juge attribuant la jouissance du logement à l'un des époux (pendant la durée de la procédure) peut préciser que l'occupation est gratuite pendant toute la procédure. Quand le divorce est définitivement prononcé en revanche, une indemnité est due, à moins que la jouissance du logement soit laissée à titre de prestation compensatoire (on parle, à tort, de 'pension alimentaire'). « Sauf en cas d'accord entre les intéressés, cette indemnité n'est pas versée mois après mois, comme un loyer, mais seulement lorsque l'on fait les comptes au moment du partage », précise Anne-Claire Joseph. Son montant est évalué à partir de la valeur locative du bien, mais en pratiquant un abattement de l'ordre de 20 %.

• Exemple : l'appartement familial est en indivision à 50/50 entre les « ex ». Sur le marché, il se louerait 1 000 €. La valeur retenue pour calculer l'indemnité d'occupation est donc de 800 € (1 000 € - 20 %). L'indivision étant à 50/50, l'indemnité mensuelle due est de 400 € (800 €/2).

« Lorsqu'il y a une convention, il est utile de prévoir le cas où l'occupant se maintiendrait après l'expiration de la période convenue, au mépris de ce qui a été décidé, en fixant une indemnité plus élevée que le montant d'un loyer, pour qu'elle ait un effet dissuasif », conseille Nathalie Couzigou-Suhas.

Qui restera propriétaire au final ? souvent personne

L'attribution de la propriété « définitive » du logement est un point moins pressant que celui du maintien dans les lieux au moment de la séparation, car il concerne le moyen/long terme. Mais si l'appartement, ou la maison, n'est pas vendu(e) à un tiers et que l'un des « ex » récupère finalement le bien, ce sera souvent pour continuer à l'habiter (même si en devenant propriétaire, il peut envisager de le céder...). « Que ce soit dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial consécutive au divorce, de la liquidation de l'indivision entre partenaires pacsés, ou de la cession de droits indivis entre concubins, dans ces trois cas il s'agit de permettre à l'un des membres du couple de garder la propriété du bien », résume Nathalie Couzigou-Suhas.

Point crucial : en cas de divorce, le logement familial peut être attribué en propriété à l'un des ex-conjoints par le juge. Cette attribution « préférentielle » peut aussi être mise en oeuvre au profit d'un ex-partenaire de PACS, quand le logement est en indivision (mais non pour un ex-concubin, sauf si une convention d'indivision le prévoit expressément). Le juge aux affaires familiales peut aussi décider, en cas de divorce seulement, que la prestation compensatoire prendra la forme d'une attribution de la propriété du logement à celui ou celle qui en bénéficie.

Une contrepartie financière

Dans tous les cas où la pleine propriété du logement est attribuée à l'un des « ex », il doit verser une contrepartie en argent, appelée soulte, rémunérant les droits cédés par l'autre sur ce logement (la moitié de sa valeur s'il s'agit d'un bien commun, ou le pourcentage correspondant à sa part, en cas d'indivision). Attention, si l'emprunt qui a servi à financer le bien n'est pas encore complètement remboursé, cela modifie les calculs !

• Exemple : l'appartement vaut 200 000 €, mais il reste 50 000 € de prêt à rembourser. La soulte est calculée sur 150 000 € (200 000 € - 50 000 €). Si les époux ou partenaires sont en indivision par moitié, elle est de 75 000 €.

L'occupant doit ensuite poursuivre le remboursement du prêt... seul. Car pour celui qui perd la propriété du bien, il faut essayer d'obtenir de la banque une désolidarisation totale du prêt. « Celle-ci ne l'accorde pas nécessairement, cela va dépendre de la capacité de l'autre à payer les échéances », souligne Anne-Claire Joseph. « S'il ne peut pas en assumer la charge, on s'achemine souvent vers une vente du bien... ». À moins de renégocier un rachat de prêt auprès d'une autre banque, ce qui en période de taux bas n'est pas impossible, mais reste rare.

Par ailleurs, il faut pouvoir payer comptant la soulte (sauf accord sur d'autres modalités), et assumer la charge fiscale de l'opération (notamment le droit de partage de 2,5 % entre époux ou partenaires calculé sur la valeur du logement après déduction des crédits non remboursés, les droits de mutation sur la part d'indivision rachetée entre concubins...). En principe, le juge ne peut pas subordonner l'attribution préférentielle du logement au paiement par son bénéficiaire de la soulte, mais faute de capacité financière à la payer, c'est difficilement jouable dans la réalité, et la vente du logement risque souvent d'être inévitable.

Un bail forcé pour l'autre

Si le logement de la famille appartient à un seul des époux, soit en tant que bien propre (sous le régime de la communauté) soit en tant que bien personnel (séparation de biens), en cas de divorce, le juge peut accorder un bail à l'autre, à condition que les enfants mineurs résident dans ce logement. En pratique toutefois, ce bail « forcé » est peu utilisé. Moins rarement, un époux peut obtenir une prestation compensatoire sous forme d'un droit d'usage et d'habitation, d'un usufruit, voire de la pleine propriété du logement à certaines conditions. Aucune possibilité comparable n'existe entre partenaires pacsés ou concubins. Celui qui n'est pas propriétaire risque de se retrouver à la rue, sans indemnisation.

Le sort du bail

Les époux cotitulaires du bail d'habitation (de par la loi) ont les mêmes droits sur le logement pendant toute la procédure de divorce. Lors du divorce définitif, le droit au bail peut être attribué à l'un d'eux par le juge aux affaires familiales « en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause » (article 1751 du code civil).Entre partenaires pacsés, la cotitularité du bail n'a lieu que s'ils en ont fait la demande conjointe au bailleur. En cas de congé par le partenaire signataire du bail, l'autre est assuré de pouvoir rester dans les lieux.Entre concubins, il n'y a pas de cotitularité, et, en cas de mésentente, le titulaire du bail peut contraindre l'autre à partir. Mais si le locataire en titre part, son concubin peut demander le transfert du bail s'ils ont vécu ensemble depuis au moins 1 an. Il n'y a pas de problème si le bail est aux deux noms.

Parution: 12/2017
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