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Immobilier

Prix des logements, transactions

Immobilier: vers un retournement en 2019 ?

Prix qui stagnent, marché un peu moins dynamique que les années précédentes : 2019 pourrait annoncer un ralentissement dans l'immobilier. Mais en choisissant son investissement, il est encore possible de limiter le risque de baisse.

Après une année 2017 record pour le marché immobilier, les notaires estiment que 2018 sera un moins bon cru et constatent que le nombre de transactions est en baisse. En mai 2018, ils enregistraient sur un an glissant 953 000 ventes, niveau en léger retrait par rapport à 2017, année qui avait vu la signature de 970 000 ventes. Même en Ile-de-France, le recul de l'activité se fait sentir avec 7 % de transactions en moins. Première explication de ce tassement, les augmentations de prix ces dernières années découragent peut-être les acheteurs? Entre 2017 et 2018, les notaires rappellent que les prix ont augmenté de 7,3 % à Paris, de 7,5 % à Rennes, de 17,5 % à Bordeaux où les prix des logements se rapprochent des prix parisiens dans certains quartiers. À Lyon, les prix de l'immobilier ont augmenté de 10,5 % sur cette période.

Des villes moyennes comme Bayonne ont vu les prix des appartements anciens augmenter de 9,8 %, la hausse atteint même 10,2 % à Metz... Plus rares sont les villes comme Saint-Étienne, Amiens ou Orléans où les prix baissent très légèrement. « Même si les taux d'intérêt restent faibles, les augmentations de prix sont dissuasives car on atteint plus de 9 000 euros au m2 dans Paris en moyenne et près de 5 000 euros en Ile-de-France », explique Bertrand Savouré, président de la chambre des notaires de Paris. À Bordeaux, le marché reste dynamique, mais moins que précédemment. « On a atteint un niveau de prix très élevé qui freine maintenant la demande », estime Jean-Marie Duffoire, responsable d'Argus Immobilier à Bordeaux. Dans certains secteurs d'Ile-de-France, le marché commence un peu à s'essouffler, notamment dans l'Essonne. Pour Me Frédéric Labour, notaire dans l'Essonne, le marché reste dynamique mais les prix n'augmentent plus.

Les mauvais signaux de la fiscalité

Le ralentissement est peut-être accentué par les signaux négatifs envoyés à l'immobilier ces derniers mois. « Les Français aiment la pierre mais l'immobilier est déjà l'actif le plus taxé avec 37 impôts et taxes. La création de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) en remplacement de l'ISF, les demandes faites aux bailleurs de baisser leurs loyers pour compenser la baisse des APL n'aident pas à rendre ce secteur attractif et notamment l'investissement locatif », regrette Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). En outre, la fiscalité des revenus fonciers (loyers) ne profite pas, comme celle des placements financiers, du nouveau PFU au taux global de 30 %, cotisations sociales incluses.

L'impact de l'IFI est par contre plus symbolique que réel. « Cet impôt qui concerne les propriétaires immobiliers les plus importants, a eu peu d'impact sur les acheteurs car le niveau des transactions est habituellement beaucoup plus bas », estime Jean-Marie Duffoire. Rappelons que depuis le 1er janvier 2018, l'impôt sur la fortune (ISF) est remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) recentré sur le seul patrimoine immobilier. Le contribuable est redevable de l'IFI si son patrimoine immobilier net imposable est supérieur à 1,3 million d'euros. La valeur de la résidence principale est diminuée d'un abattement de 30 %. De plus, si vous avez souscrit un emprunt pour acheter ce bien, le montant de l'emprunt est déductible. L'IFI concerne donc des biens très coûteux, sur lesquels les propriétaires n'ont plus rien à rembourser.

En revanche, le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) en fin d'examen au Parlement pourrait avoir des effets négatifs plus concrets. Il prévoit notamment de remettre en place l'encadrement des loyers dans les grandes villes qui le souhaitent. Cet encadrement qui fixait des plafonds en fonction de la zone où est situé le logement et de ses caractéristiques avait été annulé par les tribunaux administratifs de Paris et de Lille.

Acheter dans les métropoles limite les risques

Pour investir dans l'immobilier dans les mois à venir, il faut donc bien choisir son secteur. Un achat dans les grandes villes où la demande est forte et le marché de l'emploi dynamique reste intéressant. Paris, Lyon, Lille, Nantes, Rennes, Bordeaux sont des valeurs sûres. Le baromètre Arthur Lloyd de 2017 rappelle que les métropoles ont gagné près de 400 000 habitants ces 20 dernières années. 65 % de la population française y habite désormais dont 21 % de la population dans les très grandes métropoles de plus de 1 million d'habitants. Ce baromètre qui compare chaque année les performances économiques des différentes villes mais aussi la qualité de vie met d'ailleurs Lyon et Nantes en tête de son classement.

Autre possibilité, choisir d'investir dans un marché de niche comme les parkings. « Dans certains quartiers de Toulouse, la demande en parkings est très forte et investir dans ce type de bien peut être une bonne idée », propose Bruno Laurente, directeur de Era Immobilier Esquirolles. Ce professionnel estime que la rentabilité des parkings est de 5 à 10 % et que les prix peuvent encore grimper. Dans les grandes villes, il faut compter entre 20 000 et 30 000 euros pour en acheter un ce qui permet d'investir dans la pierre avec un capital moins important que pour un logement.

Luxe et haut de gamme plus résistants à la baisse ?

Pour ceux qui en ont les moyens, ils peuvent choisir d'acheter un bien haut de gamme ou de luxe qui en raison de sa rareté trouvera toujours preneur au meilleur prix ou se louera très bien à une clientèle aisée. Le groupe immobilier spécialisé dans le luxe Daniel Féau estime que ce secteur se porte très bien et a annoncé un chiffre d'affaires en progression de 32,5 % depuis début 2018. « Pour bien réussir ce type d'investissement et qu'il perde le moins de valeur possible en cas de retournement du marché, il est impératif de très bien choisir la ville dans laquelle on investit », nuance Michel Platero, président de la Fnaim du Grand-Paris. Paris, les littoraux comme la Côte d'Azur puis les Alpes sont donc à privilégier à ses yeux.

Dans la perspective de la revente, attention au prix d'achat, prévient l'agence immobilière Barnes ! La notion de maison de famille, qui reste pendant 50 ans le lieu de retrouvaille de tous, est tombée en désuétude. Sur la côte basque, par exemple, les biens changent de propriétaires tous les cinq à dix ans. Pour acheter et ensuite vendre sans moins-value, il est donc important de bien cibler son prix. À Deauville, les prix sont ainsi situés entre 400 000 et 800 000 euros et il n'y a pas de transaction supérieure à 1 million d'euros. Sur la côte basque, il faut compter entre 500 000 et 1,5 million d'euros. En Provence, les prix tournent autour de 800 000 et 1,5 million d'euros. Et sur la côte d'azur, à Cannes, le prix des appartements de luxe oscille entre 15 000 et 20 000 € le mètre carré. Les prestations proposées par l'appartement et le bâtiment doivent aussi être irréprochables car, en cas de revente, la clientèle est très exigeante dans ce domaine.

Enfin, en cas d'investissement dans le neuf, pour limiter le risque de moins-value en cas de retournement, il est important de ne pas surpayer le bien. Les biens neufs sont souvent vendus trop cher par rapport au marché, ce qui rend déjà difficile une revente même sans baisse des prix de l'immobilier... Et, en cas de conjoncture baissière, la revente se ferait avec d'autant plus de perte. Il est donc crucial de bien vérifier les prix de marché avant de se lancer. Même s'il est justifié que le neuf soit un peu plus cher que l'ancien (notamment, au regard des prestations, de l'isolation thermique des bâtiments, etc.), il convient de viser un maximum de 10 % au-dessus du prix de l'ancien.

Les prix de l'immobilier dans 10 grandes villes

Ville

Prix médian en euros/m2

Loyer moyen en euros/m2

Paris

9170

25,4

Ile-de-France

4300

17,9

Bordeaux

4100

13,4

Lyon

3810

13,3

Nice

3650

15,9

Nantes

2800

12,3

Rennes

2510

12,1

Toulouse

2610

12,4

Montpellier

2520

13,8

Marseille

2420

12,4

«Il y a une solution pour échapper à l'IFI »

« L'IFI a un seuil de déclenchement élevé et ne concerne pas tout le monde. Néanmoins, il faut savoir que pour les personnes qui ont beaucoup investi dans l'immobilier, cela peut valoir la peine de passer sous le statut de loueur en meublé professionnel car, dans ce cas, vous êtes exonéré de l'IFI. Mais il faut que vos locations vous procurent plus de 23 000 euros de recettes annuelles, c'est-à-dire un vrai revenu. Vos recettes issues de ces locations doivent être supérieures aux autres revenus professionnels de votre foyer fiscal imposés dans la catégorie des traitements et salaires et vous devez être inscrits comme loueur professionnel au RCS. Attention à bien respecter les règles concernant les logements meublés : le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe les éléments qui doivent les garnir. Autre élément important : tous les biens immobiliers utilisés dans le cadre professionnel sont exonérés. L'activité peut être exercée à titre individuel ou dans le cadre d'une société de personnes soumises à l'impôt sur le revenu. Il peut s'agir d'une société civile, d'une SARL de famille soumise à l'impôt sur le revenu. Enfin, en cas de démembrement de propriété, l'usufruitier doit inclure le bien pour sa valeur en pleine propriété et dans la majorité des cas, le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur ce bien en nue-propriété »

*DG de Monnetivia, société spécialisée en ingénierie patrimoniale

Parution: 10/2018
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