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Voisinage difficile : comment régler vos conflits (06/2009)
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Supplément au n°649

Paru en Décembre 2007, titre : "Votre contrat de location".

Le bailleur, le locataire et le logement

Le bailleur, le locataire et le logement 
Le propriétaire est-il toujours le bailleur ? 
Sauf intervention d'un agent immobilier, c'est avec le bailleur que le locataire signe le bail.
Qui est locataire ? 
Le locataire est celui qui s'est juridiquement engagé vis-à-vis du bailleur et peut faire valoir des droits à l'égard de ce dernier.
La solidarité en colocation 
De plus en plus demandée en raison du coût du logement, la colocation n'est admise par le bailleur qu'en échange de solides garanties.
Logement décent et habitable sans frais 
Le propriétaire a l'obligation de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d'entretien.

La signature du bail

La signature du bail 
Contrat écrit obligatoire 
Le contrat de location doit être écrit. Il concrétise l'accord des parties et fixe les droits et obligations de chacun.
Bail clair et complet 
Le bail écrit doit comporter un certain nombre de clauses. On peut en ajouter d'autres, sous réserve de respecter la loi.
Sélection objective des locataires 
Le droit d'investigation du bailleur pour la sélection des candidats locataires est très encadré. Toute discrimination est par ailleurs sévèrement réprimée.
Fixation du loyer de départ 
Une fois fixé, le loyer de base ne peut être modifié pendant la durée du bail, même s'il peut être relevé par le jeu d'une clause d'indexation. Quant à la provision pour charges, elle doit être justifiée.
Clauses interdites ou abusives 
La loi et le juge protègent le locataire en interdisant l'application de certaines clauses du bail.
Dépôt de garantie : 2 mois maximum 
Bien que facultatif et appelé à tort « caution », il est bien rare qu'un dépôt de garantie ne soit pas demandé.
La garantie des risques locatifs 
La souscription d'une assurance GRL permet aux bailleurs de se garantir à faible coût contre les risques de loyers impayés et de dégradations.
Caution : garantie en or pour le bailleur 
Le rôle de la caution est de payer le loyer et les charges à la place du locataire défaillant.
État des lieux : du sol au plafond 
Bien qu'il ne soit pas obligatoire, l'état des lieux est un document indispensable destiné à éviter les conflits en fin de bail.

Les rapports locatifs

Les rapports locatifs 
Loyer et charges à payer 
En contrepartie des lieux loués, le locataire doit s'acquitter ponctuellement du loyer convenu et des charges.
Règles d'occupation du logement 
Le locataire doit user paisiblement du logement en respectant les clauses du bail.
Obligations du propriétaire 
Le propriétaire doit assurer au locataire une jouissance paisible de son logement et la réalisation des travaux nécessaires.
Entretien : qui fait quoi ? 
La charge de l'entretien incombe au propriétaire ou au locataire selon une ventilation établie par décret.
À qui incombe l'entretien du logement ? 
Travaux d'amélioration en cours de bail 
Les travaux réalisés par le bailleur permettent parfois d'augmenter le loyer.
Renouvellement du bail et proposition de loyer 
à l'échéance du contrat, le bail est reconduit sans formalité. Mais le loyer peut être réajusté, s'il est manifestement sous-évalué.

La fin de la location

La fin de la location 
Congé du locataire : à tout moment 
Le locataire peut partir avant la fin du bail, à condition de respecter un délai de préavis, réduit à un mois dans certains cas.
Congé du propriétaire : toujours motivé 
Le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail et doit motiver sa reprise du logement.
Résiliation en cours de bail 
Simple, pour le locataire qui peut donner congé sans avoir à s'expliquer, la résiliation du bail en cours, par le bailleur, n'est admise qu'en cas de faute du locataire.
Remise des clés et derniers comptes 
Faire les comptes et dresser un état des lieux de sortie sont les formalités indispensables lors du départ du locataire.
Les bons offices de la commission de conciliation 
Passage obligé en cas de désaccord sur une hausse de loyer au renouvellement du bail, la commission de conciliation peut être saisie pour la plupart des litiges locatifs.
Liste des charges récupérables 
Réparations à la charge du locataire 
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