20/06/2019

Droits des particuliers

Immobilier

Vente d’une maison : pour faire échec à une clause exonératoire des vices cachés, il faut pouvoir démontrer la mauvaise foi du vendeur

À défaut de pouvoir prouver la mauvaise foi du vendeur d’un bien immobilier, le fait de délivrer un diagnostic erroné établi par un professionnel ne permet pas d’écarter une clause exonératoire des vices cachés, juge la Cour de cassation.

Dans l’affaire soumise à la haute juridiction, l’acquéreur d’une maison avait découvert la présence de termites, alors que le diagnostic annexé à l’acte de vente faisait état, au contraire, d’une absence de termites. L’acquéreur avait donc poursuivi le vendeur en garantie des vices cachés, mais ce dernier lui avait opposé la clause de l’acte de vente l’exonérant de cette garantie.

La cour d’appel de Montpellier avait appliqué cette clause d’exonération, et donc rejeté la demande de l’acquéreur. La Cour de cassation confirme cette solution. Seule la mauvaise foi aurait pu faire obstacle à la clause d’exonération. Or elle n’était pas établie : le vendeur avait consulté trois entreprises de traitement des charpentes, et deux diagnostiqueurs lui avaient affirmé que les insectes volants qui avaient été aperçus n’étaient pas des termites. Par ailleurs, la présence d’un enduit de rebouchage constaté par l’expert sur le montant d’une porte ne démontrait ni que le vendeur ait eu connaissance de la présence de termites, ni qu’il ait eu l’intention de maquiller les attaques.

Cass. 3e civ., 21 mars 2019 n°18-11826

Brèves2019-06-20

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