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Immobilier

Frais et procédure pour dénicher la « bonne affaire »

Acheter un bien immobilier aux enchères

« À vendre Hendaye (64) appartement en duplex de 54 m²avec droit à la jouissance du jardin attenant + aire de stationnement... Mise à prix : 145 000 € ». Et si vous achetiez votre logement via les enchères immobilières ?

Marre des prix astronomiques de l'immobilier vendu par agence dans les grandes villes ? Vous envisagez d'acheter autrement. Sachez que trois modes de ventes aux enchères coexistent sur le marché pour les biens immobiliers :

- Les ventes notariales. Organisées par des études notariales, elles se déroulent généralement à la chambre départementale des notaires. Elles concernent des biens volontairement mis en vente par leurs propriétaires ;

- Les ventes judiciaires. Organisées par des cabinets d'avocat, elles ont lieu devant le tribunal de grande instance (TGI). Les biens proviennent, en grande majorité, de saisies pour impayés. Le reste concerne des biens en indivision pour lesquels les indivisaires ne s'entendent pas.

- Les ventes domaniales. Il peut également arriver que soient mis aux enchères des biens appartenant à l'État ou issus de successions dites « en déshérence » (c'est-à-dire non réclamées). Les enchères sont alors organisées par le service des Domaines.

Cet article ne présente que les ventes aux enchères judiciaires.

Maison, appartement, studio, hôtel particulier, terrain, garage, cave, parking... toutes sortes de biens peuvent faire l'objet d'une mise aux enchères. Et ce, dans toute la France : en ville, à la campagne, en bord de mer comme à la montagne,....

Les enchères présentent l'avantage d'un prix de départ nettement en dessous de la valeur de marché du bien, avec un prix de vente final (encore appelé « prix d'adjudication ») restant souvent très intéressant (on peut espérer 20 à 30 % moins cher par rapport au marché).

Exemple : Un appartement T3 (83 m²) situé à Angers (49), libre de locataire, à rénover, mise à prix : 95 000 € ; prix d'adjudication : 153 000 € ; estimation moyenne de son prix sur le marché de l'immobilier (source : www.meilleursagents.com) : 215 400 €.

Mais attention à ne pas vous laisser entraîner par l'effet d'emballement des enchères car, en plus du prix adjugé, vient se rajouter un certain nombre de frais (voir encadré). En outre, la décote peut aussi tenir compte de certains désagréments, comme la présence d'un locataire ou un logement en mauvais état pour lequel il faudra alors prévoir une enveloppe travaux subséquente.

À vérifier avant le jour des enchères

Vous avez repéré un bien immobilier qui vous intéresse ? Respectez plusieurs étapes afin de mettre toutes les chances de votre côté pour enchérir à votre avantage.

• Renseignez-vous sur le bien visé. Rapprochez-vous du cabinet d'avocat chargé de la vente du bien afin d'obtenir tous les renseignements le concernant.

Vous pouvez aussi vous rendre sur place aux dates et heures des visites précisées dans l'annonce. Ainsi, par exemple, pour une vente aux enchères organisée au TGI de Bordeaux le jeudi 16 mai 2019, 2 visites sur place étaient prévues : les jeudis 2 et 9 mai, de 10h à 12h. À vous de vous rendre disponible. Ne faites pas l'impasse car les achats immobiliers sur adjudication excluent tout recours à l'encontre de l'ancien propriétaire pour vices cachés. Vous les achetez en l'état. Or, il ne faut pas se leurrer, ces biens, notamment ceux vendus dans le cadre d'une saisie, sont souvent mal entretenus. À vous de faire une visite minutieuse, voire de vous faire accompagner par un professionnel pour chiffrer les travaux de rénovation et vérifier que la structure est saine.

Consultez également le cahier des conditions de la vente (anciennement appelé « cahier des charges ») qui contient des informations relatives au bien vendu (descriptif de l'immeuble, diagnostics techniques immobiliers, derniers PV d'assemblée générale pour un appartement en copropriété, éventuelles servitudes, contrat de location si le bien mis en vente est occupé,...) ainsi que les modalités de la vente aux enchères. Vous pouvez le consulter au cabinet de l'avocat qui organise la vente et au greffe du TGI où auront lieu les enchères. Il est également consultable le jour de la visite. Cette recherche d'informations est d'autant plus importante que vous ne disposez pas, comme pour une vente immobilière classique, d'un délai de réflexion de 10 jours après la vente pour y renoncer sans pénalités !

• Assurez-vous de pouvoir disposer des fonds nécessaires pour régler non seulement le prix d'adjudication mais également les frais annexes. Si vous pensez avoir recours à un prêt bancaire, prenez rapidement contact avec votre banque, afin d'être sûr d'avoir le financement nécessaire si vous remportez l'enchère. En effet, une vente aux enchères ne comporte pas de condition suspensive d'obtention de prêt. Vous devez donc avoir les fonds nécessaires à l'achat, au plus tard dans les 60 jours qui suivent l'adjudication.

Attention à bien évaluer le budget total ! Au prix maximum que vous vous êtes fixé pour les enchères, n'oubliez pas d'ajouter les frais d'adjudication (voir encadré). C'est cette somme totale que vous devrez être capable de régler, si vous remportez l'adjudication.

Comment agir le jour des enchères

Dans le cadre d'une vente judiciaire, il ne vous est pas possible d'enchérir directement. Vous devez obligatoirement passer par l'intermédiaire d'un avocat (inscrit au Barreau du TGI dans lequel la vente est effectuée) afin qu'il vous représente le jour de l'audience des ventes (moyennant des honoraires à lui payer, voir encadré).

Après avoir vérifié votre capacité d'acquérir et de financement, l'avocat vous demandera :

– de signer un mandat écrit lui donnant pouvoir d'enchérir jusqu'à la somme maximale convenue entre vous ;

– deux chèques de banque de consignation : l'un représente 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €. En cas d'adjudication à votre profit, cette consignation sera déduite du prix de vente ; l'autre sert à couvrir partiellement les frais préalables à la vente ainsi que les frais postérieurs (droits d'enregistrement, émoluments, frais de publication).

À savoir : Si vous ne remportez pas l'enchère ou que, finalement, vous n'enchérissez pas, ces chèques vous seront rendus à l'issue des enchères. Dans le cas contraire, ils ne seront encaissés que lorsque la vente est définitive (c'est-à-dire après expiration du délai de surenchère).

Après la vente aux enchères

Vous avez remporté l'enchère ? Ne vous emballez pas ! Il vous faut encore attendre 10 jours, pour que la vente devienne définitive. En effet, pendant ce délai, n'importe qui peut encore faire une surenchère du 10ième du montant de l'adjudication, surenchère qui aboutit alors à la remise en vente du bien.

Une fois le délai de 10 jours écoulé sans surenchère, la vente devient définitive. Si vous êtes considéré comme étant propriétaire du bien dès le jour de l'adjudication, la remise des clés ne se fera qu'au paiement intégral du prix (enchères + frais annexes) dans les 60 jours qui suivent les enchères.

À savoir : pas besoin de passer chez un notaire : le jugement d'adjudication va constituer votre titre de propriété.

Et si le local était occupé ?

Deux cas de figure sont à envisager :

- S'il était occupé par l'ancien propriétaire, ce dernier devient occupant sans droit ni titre ; de sorte que s'il refuse de quitter les lieux spontanément, le jugement d'adjudication constitue un titre exécutoire permettant de l'expulser. Pas besoin d'engager une procédure devant un tribunal, un huissier de justice suffit.

- S'il était occupé par un locataire, vous devez reprendre le bail en cours dans les conditions fixées par le contrat de location comme si vous l'aviez signé vous-même.

Combien ça coûte ?

Au montant de votre enchère (prix d'adjudication), vous devrez rajouter ceux-ci :

• Frais préalables à la vente

Ce sont les dépenses qui ont été exposées par l'avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais d'huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.). Pour en connaître le montant, vous pouvez le contacter par téléphone.

• Émoluments de vente des avocats

Ils se calculent proportionnellement au prix d'adjudication :

Tranches de prix  /  Pourcentage

0 à 6 500 € : 7,397 %

6 501 à 17 000 € : 3,051 %

17 001 à 60 000 € : 2,034 %

Au-delà de 60 000 € : 1,526 %

Ces émoluments sont soumis à la TVA (20 %) et sont répartis entre l'avocat poursuivant (3/4) et l'avocat de l'adjudicataire (1/4).

• Droits d'enregistrement (à verser à l'État)

environ 5,80 % du prix d'adjudication

• Frais de publication du titre de propriété au service de la publicité foncière

À noter : A cette somme, vont s'ajouter les honoraires de votre avocat (dus même s'il ne remporte pas l'enchère).

Où trouver un bien aux enchères ?

Les ventes judiciaires aux enchères sont publiées dans les journaux d'annonces légales. Elles sont également affichées sur l'immeuble mis en vente et au TGI dans le ressort duquel se trouvent les biens.

Vous pouvez aussi consulter des sites spécialisés, comme, par exemple, www.licitor.com, www.encheres-publiques.com, www.juri-encheres.com ou encore www.ferrari.fr.

L'annonce indique les coordonnées de l'avocat chargé de la vente, l'adresse précise du bien, une description succincte, le montant de la mise à prix et les dates et heures de visite.

Parution: 07/2019
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